【IT168 信息化】

    大致从今年7月份起，主要城市的楼市便进入了“价涨量缩”的滞胀阶段；在“十一”黄金周期间，几大城市的楼市成交同样呈现出“价涨量缩”的情况，这被认为是楼市的“金九银十”已明显褪色。“量是价的基础”，悲观人士由此得出，高处不胜寒的楼价已使得需求萎缩，国内楼市有可能进入下调周期；甚至有人断言，国内楼市即将迎来拐点。如果这种情况在四季度发生，对今年中国经济的复苏将是一次不小的打击。这种情况发生的可能性有多大？

    如果目前楼市运行遇到的是需求萎缩，那么房地产市场就会“量价齐跌”，而这显然无法解释整个三季度国内楼市的“滞胀”情况。而从理论上来解释，楼市“滞胀”情况的发生，只会表明国内房屋供给的能力遭遇到了很大瓶颈。这正如发达国家在上世纪70年代遇到了石油禁运所引发的供给冲击，它们的经济也由此进入了“滞胀”阶段一样。

    现实情况也是如此。上半年楼市先是出现“小阳春”，并进而在5、6月份出现火爆局面，促使楼市成交量达到并超过了2007年楼市最高峰的水平。但出于对后市运行的谨慎和回收现金的急切心情，开发商在加速倾销库存的同时，却并没有加大开工量。而进入三季度以后，大多数开发商才恍然大悟——原来这一轮楼市反弹是可持续的；不过此时，原来的库存已被大量消耗——戴德梁行一份报告显示，早在今年6月底，中国主要城市库存消化量已超过原有库存46%——后续的房源供应则还须一定的开发建设周期才能实现，国内楼市由此进入了类似“青黄不接”的阶段。

    按照这一逻辑，今后数月内的供给不足，仍将为目前的高房价提供支持。同样，楼市的供给不足，也可以解释为什么在房屋成交量连续环比下跌的同时，开发商还敢于不断拿地，甚至不惜代价频频制造“地王”。今年5月份以来，京沪穗深等一线城市以及南京、杭州等重点二线城市，“地王”身影频频出现。正如上面所分析的，“地王”的频繁出现，事实上表明了目前开发商们为缓解房屋供给压力，普遍在上游领域加大了购地的力度，实力强大的央企则成为制造“地王”的主力军。

    而开发商们之所以有能力频繁制造“地王”，也与自身的现金流非常充裕有关。三条融资渠道保证主要地产商得以扭转去年的资金紧张状况：今年以来房屋成交量的上涨使地产商迅速回收了现金；部分有实力的上市地产商正通过资本市场的融资来获得大量资金——近期，房地产A股上市四大龙头企业（万科、保利、招商、金地）都有了数十亿元的股市再融资行为，消息指出，四季度还有近20家地产公司有在A股或H股上市的计划，规模达到数百亿人民币；无论是以房地产为主业的央企，还是主业是非房地产的央企，都通过获得可观的银行贷款，将资金投入到了购买土地和房地产开发投资中。

    面对着房屋的供给瓶颈，除了继续大力度进行土地储备，开发商近期也势必会加大房地产开发投资，从而在数个月后形成房屋供给，并投入市场。事实上，房地产投资的加快在近两个月已有所显现——国家统计局的数据显示，8月中国房地产开发投资的规模、新开工的面积均较上月有明显增长。随着房地产市场热络景气的持续，房地产投资将在今后数月加速增长，并进而成为拉动整体投资增长的重要力量。

    最终分析结论（Final Analysis Conclusion）：

    “价涨量缩”情况的持续，表明国内楼市从三季度开始已经遭遇到了供给瓶颈。为应对这种情况，开发商将继续加大土地储备，这实际上是在为未来的房地产开发投资蓄势。国内宽松的货币流动性和经济复苏的持续，也将继续为房地产市场发展提供良好的宏观环境。在我们看来，在明年年中货币政策紧缩和房屋供给能力释放之前，国内楼市遭遇明显调整拐点的可能性很小，更不会出现雪崩式的价格下跌。