【IT168 信息化】
日前央行和银监会联合下发《关于金融促进节约集约用地的通知》,要求各金融机构严格商业性房地产信贷管理,金融机构禁止向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让价款的贷款。
上述政策出台对国内房地产业不啻于又一记重锤。值得注意的是,在国内宏观经济政策基调已经开始放松的背景下,政策部门继续对房地产行业发出“禁令”,这代表了政策部门对房地产行业的何种态度?对国内房地产业又会产生何种影响?
实际上,关于节约集约用地,今年年初国务院已经发布相关通知,明确土地闲置满2年的,依法应当无偿收回的要坚决予以执行;而土地闲置满1年不满2年的,按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费,尤其是对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价。现在央行和银监会发出银行对开发商购地贷款的禁令,可看成是对国务院通知的落实。
不过,从房地产市场的形势和当前的时机来看,央行和银监会的禁令却绝不只是为了提高土地的集约使用程度。在国内房地产的开发模式中,土地闲置虽是政策不许可的,但在业内却非常普遍。虽然有关部门三令五申,但土地开发“两年为限”的措施仍在相当程度上被架空。
《上海证券报》的调查显示,在上海市场,2006-2007年间公开招拍挂出让的大批地块中,不少至今仍不能投入市场,或是处于完全闲置状态,或是被不断转让而未能开发。仅在浦东新区,两年间闲置或转让的土地项目便已近20%之多。即便那些所谓开发的,也大多是缓慢推进,真正进入市场供应的寥寥无几。这种情况是上海房地产市场供应偏紧、价格紧绷的重要原因之一。
过去开发商拿地就相当于拿钱,资本市场对内地房地产商估值的重要指标就是土地储备。拿到土地后,不论是开发还是捂住转卖,都能够赚大钱。在房地产市场泡沫不断吹大的“牛市”行情中,这种游戏还能玩得下去;但在目前银根持续紧缩的情况下,土地闲置又面临高额支付成本的情况下,不论主动还是被动“囤地”,已成为套在房地产商脖子上的枷锁。
在过去的房地产牛市中,地方政府的作用不小,因为房地产直接关系到地方财政,土地财政就是地方政府与房地产商之间重要的利益关连。不过,近一两年来对房地产业的持续金融紧缩政策,无疑断了地方政府和开发商的财路,还对银行形成了潜在的风险——近期各家银行纷纷针对房价下跌的风险进行“压力测试”,在我们看来,不仅是应对此前传闻的房地产按揭断供的现象,而是在为更大范围的房地产市场萧条而未雨绸缪。
国内房地产业从去年底就已经在“过冬”,这个“冬天”到现在还在持续,丝毫看不到转暖的迹象。观察今年以来一、二线城市的房价和销售数据,可以发现一些阶段性的迹象:上半年房价仍然维持高位,甚至继续上涨,但成交量持续萎缩,属于典型的“有价无市,价高量缩”。但最近这种情况有所变化,许多城市的房价再也顶不住了,由过去的暗降逐步转为明降,而且范围越来越大,演变成“量缩价跌”的局面。这种情况是会在未来继续扩大,触发出雪崩式的房价崩盘?在国内外经济形势持续放缓甚至转坏的情况下,这种情况不是没有可能。
从政策面来看,2004年以来的宏观调控一直把房地产作为重点对象,但在中国经济高速增长、市场需求极大释放、人民币升值等多种因素之下,房地产一直高速发展。现在,当国内外经济形势持续放缓、国内需求持续萎缩之时,反而是一个从政策上对房地产业“撤火”、把房价向下打压一个数量级的好时机。要指出的是,这种分析已经不是基于经济框架了,但它却符合中国国情。因为房价此时的下调,对于未来的房地产市场和社会稳定来说,无疑是腾出了一块空间。
最终分析结论(Final Analysis Conclusion):
政策面上的雪上加霜,无疑将使国内房地产市场的“冬天”持续更长。虽然不能说这个产业Game over,但考虑到国内市场的需求状况,有理由相信,房地产市场很可能是此轮经济调整中最后回暖的一个领域。
国内房地产业Game over?
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